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房屋检查後,应如何与卖主交涉

问:我们现在正在买房,刚刚做了房屋检查。房屋检查後,应如何与卖主交涉?卖主是不是应该将检查出的问题全部修理?还是要重新谈判价钱?如果卖主不修怎麽办?有些东西已经很旧了,但并没有坏,我们是否可以要卖主换新的?

答:房屋检查在房屋买卖谈判中,是除了买卖合同的谈判以外,又一次重要的谈判环节,它的好坏决定了整个买卖过程是否能顺利进行下去。如果谈的不好,有可能使前面的全部工作前功尽弃。在买旧房时(Resale House),一般情况下,房屋检查是安排在房屋买卖合同生效後的5-7天内, 由买主付检查费。检查师在检查时,他不管合同是怎麽规定的,他会把房子里所有的问题都检查出来,然後根据问题的性质列在检查报告中。那麽,并不所有的问题都是卖主须修理的。比如马利兰州的合同中规定:房子里的水电系统,冷暖系统及各项设施设备应处于“工作状态”(Working Condition)。仅此而已。而检查师会查出除此以外的各种问题,他会将比较大的问题(Significant Defect)列到报告中,比较小的问题,有的写上,有的不写,而在“大问题”中,也有许多不是合同中规定的必须修理的,比如:门窗关不好,室外油漆剥落已造成木头风化等,那麽,拿到了这样一份报告,买主应该怎麽办呢?首先,按照合同的规定,买主可以决定是否继续买这个房子,如果这时买主决定不买了,只要书面通知卖主就行,订金全数拿回。这里请注意,并不是说一定要查出许多大问题,买主才不买,即使什麽问题都没检查出来买主也可以不买。那麽,什麽样的问题买主应提出让卖主去修呢?答案是买主可以提出任何问题让卖主去修,但应该是提的有道理的。比如说,冷暖器工作不正常,让卖主修是理所当然,但如果是因为窗子比较旧就要求卖主换全部窗子则就Unreasonable了。那麽,多数情况下,买方经纪人会将检查报告中的Significant Defect提出请卖主修理,而卖主会“根据情况”来看是否答应修理。有的卖主会答应全部修理,这个结果对买主最好,有的卖主可能说,只修理合同中规定的那些;有的卖主可能会说,什麽都不修,你买主不高兴可以不买我的房子。为什麽会出现这种情况呢?可能是卖主还有别的合同(可能更好的)在等着,如果你买主不买了,他很高兴接受下一个合同。那麽遇到这种情况怎麽办呢?买主应先看一下,修理所有的问题要花多少钱,通常一个房子的修理费大约在一千至两千之间,如果估的价很高,买主这时可以宣布不买。如果费用并不是很高,买主可以过完户後自己花钱去修,甚至,过完户不修,凑和着住也行。那麽,有的卖主愿意修,但因为比较忙或其它原因,而同意付钱给买主去修。那麽,这时买卖双方又开始了新一轮的讨价还价。通常是由一方提出一个合理的价钱(最好是由装修公司做一个估价),双方同意後,在过户时由卖方付给买方。至于房子里的东西有的比较旧,只要没有问题,卖主一般是不会换新的。除非已经很旧了,随时可能会坏,那麽买主可以酌情向卖主要些钱。毕竟房屋检查这一过程是Negotiable的,而这时,买方经纪人的“功力”就体现出来了。


发布: 2013-12-31    作者: 王志浩     来源: 王志浩房地产资料网


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