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什么是美国的房屋检查费

房屋检查是一种新兴行业,从1985 年得州在全国率先设定制度对房屋检查核发执照(Professional Inspector)以来,目前全美绝大部分州已有审核房屋检查员资格、颁发工作执照的制度。由于房屋检查可以保障购屋者的居住安全,以及免除短时间内巨大的维修费用的开支,所以购屋采取房屋检查的人越来越多,以至房屋检查成为近年来发展最快的行业之一。

但是,一些消费者为了省几百美元,选择不请房屋检查员在购屋前检查房子。这可能会捡了芝麻丢了西瓜。省了检查费,却可能面对忽视房子大缺陷的风险。这些缺陷可能必须花大钱才能修好,或者甚至对你的生命具有危险性。所以,在房子成交过户前,务必找一位独立的、有房屋检查执照的专家帮你检查。最好这位专家不仅具有房屋检查执照,还有冷暖气执照、锅炉执照,白蚁、霉菌、氡气、铅污染等检查执照,这样对你的房屋检查可以“一网打尽”,而且你还可以根据检查报告上所提出的问题,要求卖主负责修理或更换全新的设备,或者给买主金钱上的补偿。不过,房屋检查师们认为,最好不要让卖主在过户前负责把该修的地方修好,因为他们可能只花便宜的钱把工作随便完成了事。买主应该自己找包工来做,比较放心,因为今后住在里面的是买主而不是卖主。找个有执照的房屋检查员来检查房屋的费用,平均来说大约300美元。但是你拿到房屋检查员给你的检查报告,与卖主讨价还价,要回来的补偿起码应是检查费的5倍以上。

再完美的房子,经房屋专家检查,怎么也会找出一大堆问题。那么,房屋检查都检查些什么呢?房屋检查主要包括结构、机械、水电三部分。结构的检查是观察当时的外表状况是否受损,并且一些基本尺寸是否合乎州政府的相关规定。机械和水电则看重其操作与功能是否正常并合乎安全要求。房屋检查员的职责好比一个家庭医生对病人做身体检查,如果发现问题或征兆,则建议病人找专科医生求诊。因此病人得以事先防范,不至于措手不及而头痛医头,脚痛医脚,造成无谓的损失,这是设立这套制度的目的。
那么新房子是否可以不用检查呢?不是。据房屋检查员的经验,新房子检查发现的问题,往往多于5 年新的房子。例如外墙防水缺失、冷热水装反、电线粗细和电流安培数不合、地板钉子不够而有声音、车库门不符合安全规定、瓦斯接头漏气等。一般来说,新房检查时间有三个:内墙未施工之前、交屋前、一年保证期届满之前。

旧房检查通常是在买卖合约签订之后的Action Period 期间做检查。如果是1980 年以前的旧房,要检查油漆含铅的问题是否解决了,因为1978 年以前,房屋油漆含铅是正常的,但后来规定变更,不再允许了。由于20 世纪60 年代美国打越南战争,铜材缺乏,使后来许多新盖的房子的电线以铝线取代,交接一旦疏松,造成火灾的机会远远超过铜线。另外,给水管是镀锌铁管还是铜管,如果仍旧是镀锌铁管,那么更换铜管就是必需的。还有保温隔热建材中是否有石棉、福尔马林,因为福尔马林经高温会产生毒气,吸入石棉后可导致癌症。

即使是1980 年以后建的,也有许多项目需要检查,比如屋顶、地下室有否漏水;地下油槽是否有渗漏的现象;墙是否有裂缝,是地基问题,还是因为墙中未预留伸缩缝而造成。尤其是美国南部的家庭住房,与东部、西部及北部的不一样,没有地下室,也没有水泥槽作支撑,房子的骨架建造在地基上,而这种地基通常是一次性浇灌的整块钢筋水泥板,下面土壤的特点、活动程度都直接影响到地基的寿命。如果土壤中含有大量的高岭石及伊利石(矿物名,是主要的黏土矿物)层状矿物,土壤会随着天气及湿度变化,发生膨胀和收缩,从而影响地基的上升和下沉。在雨季由于湿度大,土壤膨胀,由此产生的巨大膨胀力每平方厘米可达几吨,使地基抬升。当天气干旱时,土壤收缩。实验证明,一块完全被水饱和的土壤变干后,其体积可缩小35 % ,所以随着土壤的收缩其上面的地基也跟着下沉。由此可见,地基甚至整个房子会随着土壤的膨胀而抬升,同样随着土壤的收缩而下沉。如果房子长期处在这种不均衡的抬升和下沉活动中,最终地基就会断裂,导致地基失去水平,甚至其上的整个房屋结构发生倾斜,或是因结构受应力而变形,而导致内外墙和门窗上有裂缝现象。房屋检查员可以辅以先进仪器,测量出沉陷的位置及尺寸。如果地基问题比较大,应该尽量避免购买这种房子,因为这个问题就像人得了癌症一样,是房子的绝症,很难处理好。

除了地基这个重要问题外,就是木质骨架结构问题,包括地板骨架、墙骨架及房顶骨架,整个房子的重量都由这些不同的骨架承担。所有骨架都是由不同类型、不同尺寸的木料按不同力学结构特点搭架而成的。如果用料类型不对,或尺寸不对,或结构不符合要求,都会使房屋寿命缩短。要知道,美国的普通居民住房99% 是木结构,而不像中国大多数是砖混结构。

木质骨架结构容易遭受两大类破坏:一是虫害破坏,包括白蚁及其他类型的虫害;二是木质受潮,或者水分含量过高而造成腐烂,这种类型的破坏比白蚁造成的破坏更严重。内部木质骨架受潮腐烂主要是由于房屋本身建造的缺陷及后来的维护不当而造成。房子内墙、外墙及房顶的主要作用之一就是保护木质骨架,防止其腐烂。如果内墙或外墙存在缺陷,特别是建造缺陷,包括砖墙、木板外层,以及Stucco 外层,它们就失去保护作用,导致水和水蒸气侵蚀木质骨架从而引起腐烂。门窗安装不当及封闭不好,都有可能造成内部骨架腐烂。房顶的主要作用之一就是保护木质骨架。如果房顶安装不当,容易发生漏雨,从而引起内部木质腐烂。房顶与墙衔接处是最容易出现问题的地方。这些都需要房屋检查员为你做专业的严格检查。凡是隐藏在墙内、地基下或需大规模拆卸的部分,法令规定不需检查。至于一些表面的小裂纹或瑕疵(Cosmetic Problems ) ,水分不会侵人造成发霉,也无须记载于检查报告中。另外,凡是涉及使用寿命或机械效率的,由于涉及制造商的设计,不需载人检查报告。这也是为何房屋检查不需提供保证的原因。

房屋检查除了一般合约上认同的项目之外,尚有氡气、白蚁、井水、污水等项目。氛气易造成肺癌,是仅次于香烟的第二杀手。E.P.A.环保局建议所有的住家房屋都应做氛气检查,其结果超过4PCI / L 的氛气含量就应该做氛气消除的处理工作。一般通称的白蚁检查实际上包括所有木蛀虫,即Termite 、Powder Post Beetle 、Carpenteraht 、Carpenter Bee 以及wood Board 等。以白蚁危害最大,处理费用以木柱甲虫侵蚀花费最高。饮用水通常是房子所在地某公司打井供水,但水中是否含铅等少数微量有害金属要弄清。像得州许多地区家中自来水仅是生活用,饮用水全靠经过再处理的净水。污水排出及户外的化粪池及疏通管道必须严密,没有破损及外溅,否则修理费用要上千美元。

如果想要充分利用专业服务的话,买主应该事前做点计划,把要问的问题和需要服务的地方一一列出。可以到图书馆借一两本相关的书,比如《房屋检查大全》 ( The Complete Book of Home Inspection ) ,作者Norman Becker;《购房者的检查指南》 (Home Buyer’s Inspection Guide ) ,作者James Madorma 。两本书的作者都是退休的房屋检查专家。
买主应该随同房屋检查员一起检查房子,而且随时发问,不要只依赖他最后写出来的报告。与检查员一起检查房子一方面可以具有教育的功能,同时让买主在跟卖主讨价还价时,比较具有权威感。对于那些觉得自己非常外行的买主来说,可以请一个比较懂房屋结构的亲戚或朋友一同前往,多一双眼睛可以多一点发现。

如果买主没有办法在上班的时间抽空与检查员查看房子,应该要求房屋检查员在周末做。同时最好白天的时间去,因为许多小地方如天花板上的水渍,或者墙壁是否突起,晚上可能不容易检查出来。当买主随同检查员看房子时,只要脑中想到什么问题就尽量间,既然花了钱,就要花值它,而且也不要怕问错问题。看到任何缺点,应该先与检查员讨论,在下定论之前先了解问题的实际状况,同时得知需要做什么改进的工作,以及花费多少。虽然检查员会把费用估计出来,但你最好找一个房屋装修公司来做一个免费估价,看看究竟需要花多少钱,这样在和卖主谈价钱时也理直气壮。由于是由卖主负责付地产经纪人的佣金,经纪人可能会尽量淡化检查员报告中所发现的问题,同时卖主可能会参考市场的情况来作谈价钱的筹码。不过,尽管如此,还是有商量的余地,如果卖主不愿为修理屋顶付全部的钱,买主可以要求他分摊一半。卖主通常不会“铁公鸡”,一毛不拔。

最后,也是很重要的一点,买主不应该在房子过户后,就把房屋检查报告随便一扔,应该妥善保存它,并对所列问题,有选择地、分先后地进行解决。


发布: 2012-05-09    作者: 未知     来源: 尖峰宇留学


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