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验房知多少?


用最简单的一句话来解释,验房就是找茬!而这个找茬环节在房子买卖当中是相当重要的环节。除了能了解自己将买房子的情况,其最大作用(笔者认为)是跟卖家进行讨价还价的筹码。介于最近房产业火热,笔者特意想借此机会跟大家聊聊“验房/Home Inspection”这回事。

验房是什么?
验房是对房子内外情况做全面的评估。以下是普遍验房覆盖范围:墙身,窗户,屋顶,电线,各种管道,冷暖气系统,室内保暖,房子结构,地下室,白蚁,铅漆等等。但这些评估往往只限于肉眼的观察。验房师并不会打开墙身,挖开基地般地去检查房子每个角落。换句话说他们只会对他们看到的情况记录下来。至于Radon(氡气)这种放射性的气体的检测侧需要更专业的验房师来检验。想必很多业主都知道验房的重要性,在这里就不再啰嗦其步骤了。

验房报告怎么读?
验房后24小时内业主就能拿到一份详细的验房报告。尤其是遇到好的验房师,会把报告写得详细清楚,但同一时间也会把业主们搞蒙了。里面当中还设涉及很多专业词汇,对大部分业主来说,不一定能看得懂这些报告。譬如说结构有问题,但问题有多大?究竟该不该修好呢?这些业主们是没办法自己判断做决定的。好的验房师会给业主们提供建议或者一些标准的维修价格来参考。但这些也只不过是一些参考数字也不能来概括实际情况,毕竟这也是验房师肉眼观察所得来的结论。

其实90%房子的问题都是相对比较简单,可以说是无关痛痒。以上说到的那些,墙身,水管,屋顶这些都是可以通过维修翻新来保养的。房子其实最大的问题在于结构。往往有问题的房子就是结构出问题的房子。以笔者经验,美国的房子很少存在结构问题,如果真的有问题的话那一定是后来人为的改动所造成的。譬如说随意扩大门窗大小或者随意更改门口大小跟位置。另一方面跟建材也有关。相对来说1950-1980年代建的房子质量不是那么好。那时候因为婴儿潮的来临对房子的需求量大从而造成对建材需求紧张,因此导致很多当时的房子质量参差。有留意的话你会发现那年代用的材料都是很廉价。

下面我以一个实际验房报告来给大家参考一下对结构的描述。

这句话大概的意思是说“一层的木框架很明显不平衡。楼板看起来像是往房子后方向沉下去。厨房瓷砖出现裂痕。”
然后验房师对这个做出评估:

简单来说是由于后面地基出现问题,导致房子后面一部分的框架开始出现下沉并且导致墙身,地板出现各种各样的裂痕。如果出现这种问题的话,笔者还是建议买家另作打算。虽然说房子可能已经停止下沉,房子的结构也停止变形,但这也会是一个隐患。并且日后卖出去的时候也会大打折扣。
结构科普
为了换回大家对木结构的信心,笔者在这里给大家简单科普一下结构的常识。木结构,钢结构跟混凝土结构性质不一样。钢材有弹性,如果承重超过比它所承受压力下,钢材会慢慢变形然后继续变形最后断开;混凝土的话,一旦超过它的载重会立刻断开;而木结构则介乎钢结构跟混凝土结构之间。一旦超过承重,木材会变形,然后出现裂痕,然后最终如果没有其他支撑的话就会裂开。房子的木梁出现裂痕并不完全代表结构不行,最有可能就是跨度太大而超过木梁承重范围。简单的解决方法可以在下面用柱子顶住防止继续下沉。柱子的作用是不要让衡量继续下沉而不是把横梁顶回原来位置。因为木梁已经变形而且其状态也几乎沉淀完场。硬把它顶回去会对两端与柱子连接之间造成破坏。当然遇到上述结构问题最好的办法就是请教专业的结构师跟建筑师。

(版权归原作者所有)

发布: 2016-05-10    作者:     来源: 波士顿建筑百科


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