淺談房屋上市標價（二） 使用面積的確定與運用

之前為您介紹了Location在確定上市房屋標價中的重要，這裡來談談接下來將面對的給房屋做CMA估價時另一個重要環節，即房屋使用面積的確定與運用。

在列入MLS (Multipule Listing Services) 的房屋使用面積數據中，您會看到以下和使用面積有關的要填寫的欄目：“Approx. Living Area（估計使用面積）” 、“Living Area Includes（使用面積包括）” 、“Living Area Source（使用面積數據來源）” 和 “Living Area Disclosures（使用面積數據說明）”。細心的買家及其經紀人一定會將這四項內容一併看過來清晰了解一座房屋的使用面積，甚至以此來給該房屋做自己的CMA估價，需要的話，作為未來寫offer的基礎。

這裡提醒賣家在配合經紀人填寫這幾項內容時，需要注意的地方。

1、明確使用面積由哪幾部份組成
以一座帶地下室（basement）的三層Colonial單家庭屋為例。假設地下室和第三層都經過裝修(finished)，且從地下室到第一層、第二層和第三層的使用面積都分別為 1,000 平方英呎，那麼在填寫上面提及的MLS中關於房屋使用面積數據時，至少可有如下幾種選擇：

1) Approx. Living Area: 4,000 sq. ft.
Living Area Includes: Finished basement

2) Approx. Living Area: 3,000 sq. ft.
Living Area Disclosures: Additional 1,000 sq. ft. in basement is not included

3) Approx. Living Area: 3,000 sq. ft.
Living Area Includes: Finished basement
Living Area Disclosures: Additional 1,000 sq. ft. on 3rd fl is not included

不少地產網站如zillow.com中列出的使用面積值往往都來自於MLS數據中的第一項（Approx. Living Area)，致於這一面積是否包括地下室、是否包括頂樓（三樓）或該數據是房屋哪些樓層的使用面積之和都不得而知。這時根據MLS數據和各項說明搞清這一點對買家衡量房屋價值會很必要。

2、正確選擇使用面積做CMA估價
做CMA估價時，專業做法是盡量選擇相同或近似Style 的房屋來比較。因為不同Style的房屋，如 Colonial、Cape或Ranch等結構不同，造成即使同樣使用面積價值也有差異。而對比較常見的Colonial 式的單家庭屋而言，房屋第一層和第二層的使用面積之和是對房屋價值起決定作用的使用面積，因為這兩層是居家生活的主要場所（一般包括一樓的廚房、 餐廳、客廳、會客室和二樓主要臥室等），而地下室或三樓即使有裝修，可以居家使用，也只是起到“錦上天花”式的增加 房屋價值的作用，當然根據裝修成本和具體結構不同（如地下室是否可以Walk-Out），增加的價值會有所區別。

舉例來說，Lexington在2014年售出的一批Colonial房屋中，有一座房屋第一層和第二層面積之和約2,950平方英呎，但地下室和3層頂樓都未經裝修，售價是＄1.23 million。其它一些與這座房屋可比（comparable）的、一層和二層使用面積之和也在3000呎左右的Colonial房屋因為都分別裝修了地下室或3樓，總的使用面積在3,750至 4,500平方英呎，即裝修後總使用面積都增加了很多，但其相應＄1.26 million至＄1.32 million的售價卻未比前面“上下”未經裝修的＄1.23 million的售價有很大差異。這等於給了賣家一個提醒，在做房屋地下室或頂樓的裝修時，投入的成本“適可而止”，否則未來售屋時可能會“得不償失”。

以上僅僅是關於房屋使用面積的確定及其在CMA估價中作用的大致介紹，實際中也許會遇到更加複雜的情況，畢竟沒有任何兩個房屋是相同的，歡迎您來電來信探討，希望買房賣房中能助您一臂之力。

作者：Jane Qi, Coldwell Banker 地產經紀。諮詢電話：917-650-9132, Jane.Qi@nemoves.com

发布: 2015-03-30    作者: Jane Qi     来源: