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Condo, Co-op和Apartment


Condo 这个词,我们往往感到有点陌生,就是听过,也有些模糊。它的全称是 Condominium,在外国的华人习惯读成“康斗”。早期的 Condo 主要是在市中心区开发的低密度住宅区,这个概念是从波多黎各引入的,但是很快 Condo 开发就集中在郊区的、密度比较高的、面积庞大的新住宅区了。

现在美国郊区大量的住宅区中,Condo 社区占了很大比例。这些年在国内房地产界参与的策划、设计比较多,经常有人问我,这个在美国被称为 Condo 的住宅类型,是公寓呢还是连排别墅?相对房地产、住宅发育得很成熟的美国,我们的房地产在术语方面还是没有标准化,细分得也粗糙。

Condo 常见于两个地方,一个是美国,一个是加拿大的大部分省份。界定意义是“多人共同对其有拥有产权的房地产项目,在这些项目中,部分产权是多人拥有、部分产权是个人拥有”。其实,在英语口语中,所谓 Condo 主要还是描述公寓式住宅单位,Condo 就是产权所有,而不太集中在建筑类型这个定义上。

Condo 和 Co-op 的区别

Condo 一般被翻译成共有公寓,Co-op 被翻译成合作公寓。两者从外表上无法判断,决定两者差异的关键在于产权的所有——Condo 拥有产权,Co-op 只有股权;海外投资客大多喜欢投资Condo,出租不受限制;而 Co-op 在出租上有一定限制,并且在购买程序上相对繁琐,需经过管理委员会的严格面试。

共有公寓 (Condo) 是一种拥有产权的房产。通过签订买卖合同,共有公寓的业主对公寓及一定比例的大楼公共区域拥有产权。通常情况下,共有公寓的转租限制比较宽松,也允许外国人购买。因此,投资者和外国买家应当更多地关注共有公寓。共有公寓的业主需要向城市缴纳房产税,并向公寓委员会缴纳公共管理费。

买家可以通过贷款购买共有公寓,大多数情况下,美国居民只需首付二成,外国公民只需首付五成就能获得银行贷款。限制少、首付低以及容易贷款都增强了共有公寓的市场流通性。但由于房源紧缺(共有公寓仅占纽约市房屋存量的25%),加上需求巨大和良好的市场流通性,因此共有公寓通常比合作公寓贵。

如果您拥有一间合作公寓 (Co-op),您并不拥有居住单位,您拥有的只是合作公寓公司的股份。这一股份只给了您独占居住空间的权利,但是没有给您拥有它的权利。因此,作为合作成员,您无需缴纳房地产税,因为建筑将作为一个整体纳税。每一户每月向公司付费,其中就包括了地税和管理费。合作公寓在筛选潜在买者时会更加严格,只有通过住户委员董事会的面试才能入住。

一般 Co-op 的买家须先经通过“管委会”的面试,在个人财务背景等各项指标通过后才能进行买卖,外国人的审批难以通过。因此,由于 Co-op 对于中国买家来说,操作起来非常麻烦,所以建议您慎重考虑。为避免住户陷入财产危机,欠缴费用而影响其他公寓居民的权益,董事会在审核新住户的时候常会仔细严格的审核其财务状况。另外,贷款购买合作公寓要比购买共有公寓更加困难。

总结下共有公寓 (Condo) 和合作公寓 (Co-op) 的七点区别吧!

1. 合作公寓无产权,只有股权转让,共有公寓有产权,视为有形资产。
2. 共有公寓的房产税由各住户独自分担,而合作公寓的地税由所有住户一起分担,地税比共有公寓要低。其地税的涨幅也同样较低。
3. 申请贷款购买合作公寓会复杂些,需要更多的自备款。而在购买了合作公寓后,如果想要重新贷款的话,银行是不会接受申请人用合作公寓作为抵押的。而共有公寓则可以。
4. 由于没有产权,合作公寓的过户费要比共有公寓要低,也不需要购买产权保险。而共有公寓则需要购买产权保险。
5. 购买共有公寓,过户后必须在政府网站公开登记,而合作公寓则不用。
6. 合作公寓的管理委员拥有非常大的权利,可以任意拒绝潜在买家不必说明原因,并对公寓的管理上更有发言权。相比而言,共有公寓委员会的权力相对有限,唯一法律认可拒绝买家的理由是买家出价过低而影响到其它单元的市价。
7. 购买公有公寓的手续费较高,基本在房价的4-6%之间;合作公寓的过户费较低,一般在1-3%之间。

虽然我们了解了两种公寓的不同,很多客户会问,那看楼盘外表如何判断呢?一般来说纽约的公寓分二战前建的 (Pre-War) 和战后建的 (Post-War)。因此比较现代化的楼盘基本都是公共有公寓,哪些老式的、以砖和石灰岩为外墙的大都是战前公寓,这些楼盘共有公寓和合作公寓各占一半。

Condo 和 Apartment 的区别

Apartment 和 Condo 外观类似,都有点像国内的小区,就像维基百科上说的,仅凭外观很难分辨出来。不过大门口的牌子一般都会写明自己是 Apartment 还是 Condo。

Apartment 是出租公寓,整个物业的产权属于某个公司,然后这个公司再把各个单元出租给不同的租客。租客除了每月付给这个公司租金之外,可能还要付给这个公司垃圾清理、物业管理等费用,普通的一般是每月30到50。一般来说,租客要自己承担自己的水、电、煤气、网络、有线电视等费用,但是也有一些专门针对学生和年轻人的公寓,可能会水电网全包,但是租金也相应的会贵一些。

大多数公寓管理公司还会要求租客购买租房保险,万一有火灾等意外发生,可以让保险公司赔偿一定的损失,一般的租房保险大概每月10到20。如果单元内的中央空调、热水器、上下水管道、电路等发生了故障,一般由公寓管理公司负责维修。公寓楼外面的卫生清扫、绿化养护、路面维护等等费用,也由公寓管理公司承担。此外,有些公寓对入住人数、能否养宠物都有比较严格的规定。由于产权是公寓管理公司的,所以是由公寓公司负责房产税。有些公寓还有健身房和游泳池等公共设施供租客免费使用。

Condo 是出售公寓,物业的产权某种意义上属于购买了 Condo 单元的全体业主,每个单独的业主拥有自己单元的产权,但是不拥有土地的产权。确切的说,Condo 的业主拥有的是自己单元内部的空间,这有点像国内的商品房。大多数 Condo 都有业主委员会 (HOA)。业主每月或者每年要交给业主委员会一定的管理费用,这些钱主要用于整个 Condo 小区公共区域的卫生清洁、绿化养护、路面维护等等,这个费用普通的 Condo 大概每月$200,有些 Condo 可能这个费用还包括了水费。

一般在购买 Condo 的时候,都会有法律文件写明业主拥有哪些设备、需要为哪些设备的维护费用负责。一般来说,单元内部的热水器、空调如果坏了,可能需要业主自己承担维修费用,当然这视情况而定,一切以买房时候的法律文件为依据。如果外墙面层、外窗、阳台栏杆、屋顶等等坏了,也是以这些法律文件为准,可能是业主委员会负责修,也可能是业主自己负责修。由于业主拥有自己单元的产权,所以要自己承担房产税,普通的 Condo 大概每月$100-$200。

简单做一个比较,每个月的大致费用:

Apartment 费用 = 租金 + 物业费 + 保险 +(水电煤网络等)
Condo 费用 =(房贷)+ 物业费 + 保险 + 房产税 + 水电煤网络等 + 各种维修维护费用

当然,最根本的区别还是 Condo 是属于你的,将来不想住了,你可以把它再卖给别人。一般来说,经过业主委员会批准之后,你也可以再租给别人。但是这个视情况而定,不同的 Condo 有不同的规定。

发布: 2017-06-15    作者: 小乐     来源: 外居乐


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