美国买房的过程

买房子是人生中一大重要决定，有些人厌倦了付房租、有些人为了结婚作准备、有些人因为离婚需要一个新的地方、有些人因为小孩出生想换到大一点的房子，也有些人专门投资。 尤其是对第一次买房子的人，如果对整个购屋的过程及手续不熟悉，心里压力会很大。

在美国买房子大致可分成四个阶段(可点图放大)：

1. 准备期(preparation)：刚开始你要知道你为什么要买房子和买么样的房子(地点、价位以及你个人对居住环境的特殊需求，一旦想法确定后，你可以开始跟银行或是贷款公司接洽，进行preapproval，看以你的财务能力可以借到多少的贷款，愈早准备好preapproval，愈可以帮助你有效地选择不动产物件。

做好preapproval 后，你要开始与一名专业的不动产经纪人合作(也就是雇用这名经纪人)，把你的目标跟需求告诉他/她，同时双方签属一份buyer representation agreement 开始正式的合作关系。 在美国买卖房子的佣金ㄧ般是由卖方支付，买方只需要准备贷款、验屋及closing costs。 使用经纪人最大的好处就是他/她的市场经验、专业知识与谈判协调能力，还有对价格的判断，这会让整个购屋过程进行得更顺畅、有效率。

2. 看房子(home search)：接下来就要开始找房子，最主要的两个途径就是：Internet跟open house。 一般透过搜寻网路的资讯与图片可以给你一个大概的感觉，但是图片不会告诉你整个社区周遭的情况，所以一定要实地到现场看房并开车在附近绕一绕。 一般的open house 都在星期天，如果没有open house，可以请经纪人跟卖方经纪人另外约个时间看房。

很多第一次买房子的人，都会希望能够找到完全符合心目中理想的房子，但是只要找过房子的朋友就会知道：there is no perfect house！ 在现实情况里，因为预算有限，总是需要有所妥协，所以在寻找房子的过程中你要能够知道你的priority 是什么，哪些东西是你一定要的，哪些是你可以没有的，当你遇到一间很喜欢但又不确定的房子，试着问自己如果别人买下这间房子你会不会觉得可惜，如果答案是肯定的，你就该试着出价了。

3. 房屋检查与贷款(due diligence & mortgage)：如果出价被卖方接受后，买方要先付$500-1,000 的押金到escrow account (由卖方经纪人保管到交屋)，然后开始进行房屋检查(home inspection)，一般来说condo 的检查要比house 简单(因为你买的不是整个大楼，而是其中的一户，所以很多大楼结构上的东西，你没办法检查，你只能检查你那户的区域结构；但你可以要求检视大厦管理委员会的会议纪录，看看有没有一些大楼维修的事项被提出来讨论)。 一般房屋的检查费用约在$300-600，不过有些检查项目像是asbestos, lead paint, radon, mold, etc 是需要另外有特殊执照的人员才能检查。

当房屋检查完毕或什至之前，就可以开始正式跟银行或贷款公司申请贷款，在同时也需要签署一份purchase & sales agreement (P&S)，并另外支付卖价5% 的押金到escrow account。 通常在签P&S 时最好是建议有律师在旁边进行复检，以确保和约内容无误。

4. 成交(closing)：通常到这一步已经是最后的阶段，买方拿到贷款，房子进行产权确认及过户，在接近房屋成交前(这时卖方应该已经搬出)，买方经纪人要带买主做房屋最后的walk-through，以确保房屋跟合约中交代的一样，如果发现问题则需要在进一步交涉，如果没有问题双方则正式签约，买方结付closing fees 并正式交屋。