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美国新房子与旧房子的差异

新房子好还是旧房子好?大多数人的反应可能是,那还用说,什么东西不是新的比旧的好?可能也有人反驳,有些东西就是旧的比新的好,例如古董等等。至于美国房子,有些人感觉到某些年代的旧房子比新房子更稳固,更好。那么到底美国的新房与旧房有哪些差别,说好与不好有些什么根据呢?让我们粗略分析一下房子的有关结构和元素随着年代变迁而改变,大家就应该比较清楚了。本人也是在学习中,有错漏的地方请行家指正和补充。



先说“旧房”的定义,我们限于100年内的房子。



旧房子的确有好的方面,最显见的是木材。凡是用原始木的地方,木材都是旧的好。为什么?因为以前的木材都是很老年龄的,现在的木材都比较“嫩”。例如用作整个房子架构的Framing(2x4,2x6,2x10…等等);用作Siding的,用作木地板的。这些木材的耐用性无可异议都比现在的木材好。



但是,整个房子的更仔细的元素和系统,是在不断的改进中。人类的技术进步和地方政府结合相关的建筑Codes来规范和检查建筑工程,都令新房比旧房不断有新改善。发达国家的新建筑都在往愈来愈安全、舒适、更节省能源的方向发展。就是更合理地使用自然资源和更有利于居住者的健康。很多元素的改变都不是一般“局外人”从外面能看到的。



先说最重要的房子稳固性。大约在20世纪80年代中,整个美国的房子开始使用防震Code。Hardware 等材料和技术的发展和应用,使整个房子的稳固性对比上世纪50年代的房有极大的改进。另外,水管(Plumbing)、电(Electric)、暖气/空调(HVAC)、隔热(Insulation)、通风(Ventilation)的相关Codes改变和相关材料和系统性的不断改善,令房子的安全性、舒适性和能源使用的有效性得到极大的改进。这种改变有多频繁呢?我们可以从建筑的Codes改变频繁和程度可见一斑。



从1900年代开始,美国的建筑Codes由三个不同区的机构分别管理:美国东岸到部分中西部由BOCA制定的Codes指引;东南部由SBCCI制定的Codes指引;而西岸和大部分的中西部由ICBO制定的Codes指引。为了统一全美规范,以上三大机构决定结合各地的Codes,于1994年成立了International Code Council (ICC)。从 2000年开始,ICC第一次公布International Building Code(IBC)并被各地开始陆续执行。现在,全美各地差不多都采取这个标准。



IBC每三年更新一次,最近的一次是2009年。而每次更新,都有新的内容增加。例如我今年开始建的房子要遵从2009年相关Codes。具体的一个例子是,新Code要求HVAC做管道泄漏测试(Duck Leakage test)。这是需要有专门的Certificate 工程师来做的。这些新Code要求无疑令建筑商的成本相应增大,但是这是令使用者受益的好事。建筑商不应该不遵守,也没办法不遵守。



由以上分析可见,总体而言,房子是愈新的愈好。要是自住的,能够(综合价钱、区和自己的可承受力)买新就是买新的好。至于出租房,要是当地的期望回报值能够算得过来,也是愈新的愈有利。因为一个新房子出租几年后,重新油漆一下也基本上可以以接近新房的价钱卖出。要是建Duplex、Fourplex、几个Townhouse或者5个以上单位的Apartment, 可以在招满租客有稳定收入后再卖出,会有高的回报。新房子就算在一般区,也是能够吸引到好租客的。必须指出,这里说的用新房子做出租,是不包括在那些酗酒、贩毒、卖淫集中和听枪声犹如听鞭炮声一样平常的地方。那些地方就不必考虑建什么新房出租了。


发布: 2011-09-17    作者: 如山     来源: 如山博客


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