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在取消房屋回赎权(foreclosure)的过程中买房

大多数人买房要借贷款。房屋贷款是买主以房屋作抵押而借款。屋主有赎回权,贷款付清时,房屋就赎回了。但如果屋主不付房款达三个月以上,受押人(如银行)会起动一个取消屋主赎回权(foreclosure)的过程。典型的房屋回赎权取消过程包括三个阶段。在第一阶段,银行会通知屋主还清欠款。在第二阶段,银行会没收房屋并公开拍卖。如果公开拍卖没卖掉,就进入第三阶段,房屋成为银行拥有的不动产(REO Real Estate Owned)。如果贷款有联邦住房和城市发展部(HUD)或美国退伍军人服务部(VA)保险,这些机构会向银行付款,接收并出售房屋。

联邦住房和城市发展部出售的房屋可在http://www.hud.gov/homes/index.cfm 查到。出售的方式是网上拍卖。查到中意的房子,要请注册经记人帮你在网上报价。我曾对这种房屋跟踪过一段时间,但从未找到过象样的房子,就放弃了。

由于次级贷款和房价下跌,屋主赎回权被取消的案例多了起来。因为取消屋主赎回权的过程会长达半年甚至一年,消耗人力财力,银行有时会同意屋主将房屋以低于贷款余额的价格卖出(Short Sale)。虽然这个过程会长达60到150天,也比取消屋主赎回权的过程短。这样做对屋主的好处是低于贷款出售对信用分数(Credit Score)的影响小于取消屋主赎回权。另外,取消屋主赎回权的同时银行可能会起诉屋主以弥补他们的损失。如果银行批准低于贷款出售合同,他就不大可能会起诉屋主。

低于贷款出售的文件包括一封信说明必须低于贷款出售的原因,有效的房屋买卖合同,过户收费清单预算和银行得款初步估计。银行不允许屋主在低于贷款出售的过程中盈利。如果屋主申请破产,就不能进行低于贷款出售,银行必须取消屋主赎回权。有些银行会要求低于贷款出售时对房屋进行估价(appraisal),有的只要一个经纪人估价(BPO or brokers price opinion)。这个经纪人估价往往就是要价。银行会根据估价师或经纪人的估价来决定是否批准低于贷款出售的报价。市场上低于贷款出售的房屋会有short sale或subject to third party approval的字样。为了减少损失,银行可能会坚持减少经纪人的佣金。这里举几个我最近遇到的低于贷款出售的典型例子。

维州有一栋房子要价不高,我的客户对面积和户型都很满意。先看到一楼天花板上的石灰墙垂下来一块。我的客户说,这个修起来也没有多少钱。后来又看到地下室厕所的墙上有漏水的痕迹。仔细检查又发现楼上也有多处漏水的痕迹。垂下来的石灰墙也是漏水造成的。好像是楼上什么地方漏水,没有及时发现,水顺着石灰墙一直漏到地下室。我们不知道屋主是因为漏水造成损失而弃房,还是因为屋主赎回权被取消而不慎造成漏水,我的客户决定不去给自己找麻烦。

维州有一栋低于贷款出售房子要价$553,741。离那栋房子不远有一栋类似的正常出售房子要价是$670,000。我们第一次去看是在09/23/2007,当时房子已在市场上28天。一进门看到一大堆墨西哥人,每个房间都有床,连地下室的小黑屋中都放了床。地下室里还有厨房,看样子是分租了。应客户的要求,我给卖方经纪人去电询问。答复是已经有了一个$550,000的报价(offer) 送进了银行。如果有人愿出高于$550,000的报价,可以再送进银行,低于$550,000的就不用出了。我的客户本来以为买低于贷款出售的房屋可以狠狠杀价,现在看不能杀价,再加上对主卧室有一些不满意,就没有报价。一个月以后我的客户看那房子还在市场上,又请我带他们看了一遍。这时房子已搬空。给卖方经纪人去电询问的结果与上次一样,只有一个报价合同在等银行答复。直到现在,这栋房子还在世场上,给卖方经纪人去电询问的结果是,银行已经同意了经纪人估价($553,741),现在正在审批报价合同。这真叫慢。如果是正常卖房,早过户了。

马州克拉斯伯格有一栋2004年盖的2800平方英尺的独立屋要价$460,000。这栋房子在2005年四月的买价是$650,000。现在市场是不好,但类似的房子也没有要价那么低的。虽然房子有三个缺点,我和客户都觉得值。只要打扫一下,把墙上的几个洞补一补,应该能卖50万以上。因为卖方经纪人说已经有两个报价,我们采取了按要价($460,000)报价并追加逐步升级条款(Escalation Clause)的方法。这个方法在卖方市场用得比较多,在买方市场很少用。具体方法是买主选择逐步升级的数额和最高报价。如果其他报价高于我的报价,我的报价就自动按逐步升级的数额增长。如果其他报价也有逐步升级条款,那最高报价额高者取胜。我的客户选择的逐步升级的数额是$1,000.00,最高报价额是$470,000。我们连夜写好报价。虽然我事先告诉卖方经纪人我晚上会给她传真报价,她的传真机却没有开。我只好把报价合同扫描后用电子邮件寄给她。第二天上午我给卖方经纪人打电话,她说她在家不能收传真也不能看电子邮件。她下午一点钟会到办公室去。我一点一刻去电,她说她要迟到半个小时。我三点钟又去电,她说她还没有看电子邮件。我说请你现在就看,我等着。她过了一会说,我打不开你的邮件。我说那你把传真机打开,我现在就给你再传真一遍。过了半个小时我又去电,她终于承认抱价传真收到了。这个过程给我的印象是卖方经纪人并不希望收到我们的报价。过了两天我又给她打电话,她说卖主没有选我们的报价,选了另外一个人的。我说我的报价有逐步升级条款,根据条款,我有权利知道是否有其它的报价引起我们的报价升级和升级的幅度。她问我,你的最高报价是多少,我说$470,000。她说好像选了一个$480,000的。我坚持要她给我一个传真她迟迟不给。我让我先生亲自到她公司去取,她才不得不告诉我她们决定送银行一个$471,000的报价。我不知道是那个卖方经纪人不敬业还是怕把房子卖给我们,要不是我的客户因为那个房子有三个缺点不想要了,我真要打破沙锅问到底,看看她们在搞什么鬼。不管怎样,我们的逐步升级条款帮银行减少了$11,000的损失。

低于贷款出售房屋的存在使房地产市场比实际情况看起来更糟。许多低于贷款出售的房屋早有报价合同,但银行审批过程长达150天。在这150天里,这些房屋要算在市场库存房屋之中。而实际上,这些房屋已经卖掉了。150天后,这些房屋虽然可以从市场上拿下来,却大大加长了房屋售出的平均天数。所以,当这些低于贷款出售房屋从市场上消失时,你会发现美国的房地产市场比你想象得要好。


发布: 01/07/2008     作者: 晓音     来源: 大都会房地产


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