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美国房奴的喜乐与烦恼

美国不同类型的住宅,空间越大,业主自由发挥的余地越大,但相伴而来的麻烦也越多。

上期专栏发表于《证券时报》后,陆续有热心读者反映文章有话没说完之嫌。的确,买房这个大到国计民生、细到家家户户的话题,何止是短短几段笔墨能说清道尽的。本期,笔者借个人购房经历,谈谈美国买房三元素——房子、地产经纪以及按揭贷款——中的首要元素:房子。

在美国,根据产权形式的不同,住宅类房地产可粗略分为三类:共管公寓、联排别墅以及独栋别墅。而这种法律形式的清晰定义,亦从侧面反映了其社会法律架构之健全与规章制度之完善。美国住房的产权形式与中国有很大区别。国内购买的商品房通常享有的是70年的土地使用权,而最终所有权属于国家。而在美国,所购房屋及其土地的所有权都属于私人。不过,权利与义务通常是形影不离的,有了房屋土地所有权,就得交地产税。此税项由地方政府根据每年房产估值,乘以法定税率,依法收取。年税率各州县市不同,为百分之一左右不等,而市区税率普遍高于郊区。所以,房产税也是美国买房必须考量的重要保有成本之一。

所谓共管公寓(condo),就是国内民众再熟悉不过的公寓建筑,多建于地段较好的闹市。其产权特性是购房者对本公寓四壁内有完全处置权,但公寓外的所有公共空间统一由业主协会委托专人管理。此协会类似于国内的业主委员会,理事由业主选举产生。此类型住宅的优点是省事,大到建筑外观维护,小到剪草浇花,都有专人打点。但缺点是每月管理费用不菲,少则每月上百美元。另外,此类住宅的业主委员会常常设立严谨的规章制度,约束一切对房屋外观有影响的活动。买房时必须签署合同,同意遵守业主委员会制定的各项条款。在此严格制度约束下,连不及时把门口每周回收一次的垃圾桶搬回家的小事都逃不过邻居的法眼,如前一阵北京某住宅顶楼上盖假山别墅事件,若在美国是不可想象的。

与共管公寓大不同的便是独栋别墅(detached home),也就是我们在《绝望主妇》及其他美式家庭影视剧里看到的一块草地一栋洋房式的建筑。此类型住房多建于市郊(suburb)或农村地带,是美国人成家养子之首选。在此不得不插一句,市郊(suburb)一词在中美文化字典里有截然不同的定义。在国内,谈及郊区,大家不禁会联想到城乡结合部、治安差、基础建设不全、闲散流动人口等负面描述。而美国恰恰相反,市郊是“城市向外扩张、中产阶级追求前院后院、楼在中间、老婆孩子一条狗”式的美国梦的必然产物。成熟的市郊社区不乏完善的医疗教育资源,生活便利,从星巴克到沃尔玛,应有尽有。但这种摊大饼式的城市发展模式伴随着不可避免的交通问题。公共交通是稀有资源,私家车是必需品。开车上班,通勤时间在一小时上下,是再常见不过的。

回归正题。此类独栋别墅的好处就是私人空间充足,业主可充分发挥个性。房屋的产权,从地下能挖出来的石油天然气,到上盖建筑,统统属于业主。院子里是种花还是种菜,哪天心血来潮决定在后院挖个泳池,亦或是在车库上加盖一间房,都任由主人。而某些拥有丰富自然资源的地区,地下的石化能源资源、地上的森林也都在主人名下。而更大的空间也有其相应的保有成本,定期给草坪浇水剪草扫落叶等“农活”,也是所谓别墅居民周末的必修课。由于人力成本高昂,美国人是不会轻易把此类家务事交给外人打点。另外,在享受草坪绿地荫天大树碧蓝泳池之余,业主也得对所有财产负责。譬如所建泳池,假如因未安装围栏而导致邻家小童不慎溺亡,业主很可能将因此承担法律责任。再比如自家的大树,因恶劣天气倒在邻居房顶所造成的损失,也得算在树主人头上。总之,持有此类住宅,从种花剪草到大兴土木,即便不亲力亲为也得为琐事操心,也算是美国中产阶级幸福的烦恼。

介于独栋别墅与共管公寓之间的是联排别墅(townhouse),外观结构上就是一栋栋房子骨肉相连排排站, 左邻右舍仅一墙之隔。其特性综合了共管公寓及独栋别墅的利弊。即便不处于闹市,也多建于交通便利离市中心较近的市郊。

总而言之,美国不同类型的住宅,空间越大,业主自由发挥的余地越大,但与之伴随而来的麻烦也越多。借用电影《蜘蛛侠》里“能力越大、责任越大”的经典台词,“房子越大、责任越大”是美国房地产的经验法则。


发布: 2013-09-18    作者: 未知     来源: 证券时报


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